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Hipoteca

La hipoteca es un derecho real que recae sobre un inmueble, permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la subasta.

Funcionamiento de una hipoteca

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

  • El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
  • El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
  • El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

  • Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
  • Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

Fórmulas matemáticas de una hipoteca

Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el más común el modelo francés, que es el que aquí se explica. En este modelo, la mayor parte de los intereses del préstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas de la hipoteca, de forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, éste ya habrá cobrado una parte importante de sus beneficios.

Hay que tener en cuenta que si el tipo de interés es variable será necesario repetir los cálculos cada vez que se revise el valor del interés, generalmente una vez al año.

Cálculo de la cuota periódica

Para calcular cuál es la cuota que debemos abonar periódicamente al banco se emplea la siguiente fórmula:

Cuota = \frac{capital \cdot interes}{100 \cdot (1-(1+\frac{interes}{100})^{-plazo})}

El interés debe ser el valor que se aplica durante cada periodo. Así, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el interés anual entre 12, para conocer cuál es el tipo de interés mensual.

Ejemplo de simulación de una hipoteca

Por ejemplo, para calcular la cuota de un préstamo hipotecario de 100.000 unidades de capital, de 20 años de plazo y un tipo de interés fijo del 4% anual en el que los pagos se realizan mensualmente, empleamos los siguientes cálculos:

  • Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y el tipo de interés mensual
Plazo\ (en\ meses) = 20 \cdot 12 = 240\ meses
Interes\ (mensual) = \frac{4%}{12} = 0,3333%
  • La cuota que debemos ingresar mensualmente será:
Cuota = \frac{100000 \cdot 0,3333}{100 \cdot (1-(1+\frac{0,3333}{100})^{-240})}=605,96\
  • Ahora vamos calcular qué parte de esta cuota se dedica al pago de los intereses y qué otra parte se dedica a reducir la deuda que tenemos con el banco. El primer mes, el reparto se efectúa de la siguiente manera:
Cuota\ intereses=100000 \cdot \frac{0,3333}{100}=333,3\
Cuota\ amortizacion=605,96-333,3=272,66\
{Capital\ pendiente} = 100000 - 272,66=99727,34\
A partir del segundo mes, el interés se aplicará sólo sobre el capital pendiente, con lo que disminuirá la fracción de cuota que se dedica a pagar intereses, y aumentará la porción que se dedica a amortizar el capital.
  • Al final del préstamo, habremos pagado al banco 240 cuotas de 605,96, por lo que el beneficio que obtiene el banco por la concesión del préstamo será:
Beneficio=240 \cdot 605,96-100000 = 45430,40\
  • Si el tipo de interés fuese variable en lugar de fijo, la simulación se realiza de forma idéntica y se repite al año siguiente, actualizando los valores del tipo de interés, plazo pendiente y capital pendiente.

Demostración matemática de la fórmula de la cuota periódica

Del capital total de la hipoteca (P), en cada período:

  • se debe pagar al banco una determinada cantidad fija (a)
  • el banco obtiene un beneficio por el capital que aún no ha sido amortizado.

Este beneficio del banco viene determinado por el interés que el banco aplica en ese momento. En estos cálculos, si el interés sobre 100 es r (p.ej. 0.33 para indicar un 0.33%), se tomará z como:

z = 1 + \frac{r}{100} \,

para obtener así directamente el incremento en la deuda sumado al capital.

Téngase en cuenta que como se hace un cálculo por cada período de pago, al ser el interés indicado normalmente anual, habrá que dividirlo por el número de períodos del año (meses, habitualmente). Así, para un 4% anual, sería:

r = \frac{4%}{12 meses} = 0.3333% \,

Inicialmente, se conoce el capital de la hipoteca (P), el interés (r), y el plazo total en el que se debe pagar la hipoteca (n, correspondiente al número de períodos; meses, normalmente).

Interesa determinar la cuota (a) por cada período (mes).

De esta forma, en cada período se adeuda al banco:

  • el capital no devuelto hasta ese momento,
  • más los intereses devengados a favor del banco obtenidos sobre el capital aún no devuelto,
  • menos el pago que se haga al final de ese período (a, la cantidad a averiguar).

Por tanto, al finalizar el primer período, se adeuda al banco:

d_1 = P \cdot z -a \,

Posteriormente, los cálculos se hacen sobre lo adeudado hasta ese momento:

d_2 = d_1 \cdot z -a =  \,
\qquad\qquad (P \cdot z -a) \cdot z -a = P \cdot z^2 -a \cdot z -a \,
d_3 = d_2 \cdot z -a =  \,
\qquad\qquad (P \cdot z^2 -a \cdot z -a) \cdot z -a = P \cdot z^3 -a \cdot z^2 -a \cdot z -a \,

Y continuando así, al finalizar el último período (n), y por tanto haber saldado la deuda con el banco (el último pago a se corresponde con lo adeudado en ese momento más sus intereses (d_{n-1} \cdot z)), ya no se debe nada:

d_n = 0 = d_{n-1} \cdot z -a =  \,
\qquad\qquad P \cdot z^n -a \cdot (z^{n-1}+z^{n-2}+...+z+1) \,
d_n = 0 = P \cdot z^n -a \cdot (\sum_{k=0}^{n-1} z^k) \,

Como el último término se corresponde con una progresión geométrica, se puede reducir a:

d_n = 0 = P \cdot z^n -a \cdot (\frac{z^n-1}{z-1}) \,

Y despejando a, el pago por período, que es lo que interesaba averiguar:

a = \frac{P \cdot z^n \cdot (z-1)}{z^n-1} \,

Esta fórmula se puede reducir aún más, dividiendo numerador y denominador por zn, y sustituyendo z por la primera fórmula:

z = 1 + \frac{r}{100} \,
a = \frac{P \cdot (z-1)}{1-z^{-n}} = \frac{P \cdot (1 +\frac{r}{100} -1)}{1-(1 +\frac{r}{100})^{-n}} = \frac{P \cdot (\frac{r}{100})}{1-(1 +\frac{r}{100})^{-n}} = \frac{P \cdot r}{100 \cdot (1-(1 +\frac{r}{100})^{-n})} \,

Recordando que a es la cuota periódica, P el capital, n el número de plazos, y r el interés de cada período:

Características legales del crédito hipotecario

  • Como Contrato
    • Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
    • Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.
    • Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.
    • Es un contrato oneroso, por regla general.
  • Como Derecho Real
    • Es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.
    • Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
    • Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
    • El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
    • Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

Origen histórico de la hipoteca

Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda:

  • Fiducia: Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el deudor.
  • Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino hasta la invención de los Registros, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada.

La hipoteca en España

Aproximadamente el 93% de las hipotecas españolas eran hipotecas de tipo de interés variable en el 2006 mientras que la media en Europa se sitúa en el 53%.[1] Eso vuelve el mercado hipotecario español particularmente sensible a cambios en el Euribor, que se derivan de cambios en los tipos de interés del Banco Central Europeo. El Banco Santander estima que las hipotecas formalizadas antes del 2002 son un 20% de las que hay en el 2008 en el mercado.

En España, el Euribor a un año es el índice más empleado para referenciar las hipotecas de tipo de interés variable, y en menor medida también se emplea el IRPH.

El importe medio de las hipotecas en España en noviembre de 2007 alcanzó los 147.018 euros, en primer lugar se sitúa la Comunidad de Madrid, con 217.781 euros, seguida del País Vasco con 207.135 euros y el tercer lugar lo ocupa Cataluña con un importe medio de 196.886 euros.[cita requerida]

La hipoteca en los Estados Unidos

Una hipoteca es un préstamo que se hace para financiar la compra de bienes raíces, normalmente con periodos de pago específicos y tasas de interés. El comprador (deudor hipotecario) le da al prestamista (acreedor hipotecario) un derecho de embargo sobre la propiedad como garantía para el préstamo.

Saldo principal original: Es la cantidad de dinero que el prestamista le presta o provee para su inversión. Generalmente el dinero que el prestamista le provee como capital suele tener un valor menor que el valor de la propiedad hipotecada, de tal manera que si usted incumple con los pagos y se procede a la respectiva ejecución hipotecaria, el dinero que se obtenga por la venta en una subasta, se utiliza para pagar la deuda.

Plazo: Es el periodo de tiempo que se establece para el pago de la deuda. La deuda se paga periódicamente, según se acuerde, generalmente en pagos mensuales, hasta cancelar el saldo principal, los intereses que se acumulen durante el tiempo que dure pagando y los recargos establecidos.

Interés: Es una cantidad adicional que usted paga a quien le provee los fondos del préstamo como ganancia por utilizar su dinero en inversiones como su casa propia.

El interés puede ser:

Fijo: Se establece un porcentaje extra anual, que no varía durante el periodo que se acordó para la cancelación del préstamo.

Ajustable: Todo interés es un pago extra de un porcentaje sobre el valor del capital prestado, pero el interés ajustable se revisa periódicamente para adaptar los valores a las condiciones y movimientos del mercado actual.

Una gran mayoría de los nuevos préstamos hipotecarios firmados en los EEUU son de interés fijo por un periodo 3 a 5 años y los restantes 27 ó 25 años son variables. Esto está causando muchas pérdidas hipotecarias que conllevan «foreclosures»: juicios o remates judiciales hipotecarios y que han llevado al mercado inmobiliario norteamericano a lo que se denominó 2007 credit crunch.

Con el fin de evitar la entrega de préstamos hipotecarios de difícil pago, muchas organizaciones sin ánimo de lucro relacionadas con la industria inmobiliaria de los Estados Unidos han implementado códigos de ética diseñados para definir la entrega de los préstamos en condiciones equitativas y confiables.

Hipoteca Multidivisas

Es un tipo de hipoteca en la que el préstamo o crédito se pide en varias divisas incluida la del País donde se firma, en el caso de España el Euro. Normalmente se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo comparando con la moneda local, como por ejemplo el Yen japones o el Franco suizo, permitiendo el contrato cambiarse de divisa cada cierto periodo con el fin de aprovechar la divisa mas favorable en cada momento. En este caso la hipoteca se suele referenciar empleando el tipo de interés que se fija en el mercado de Londres para cada una de las divisas y que se llama LIBOR, y como variables para calcular la cuota mensual del préstamo hipotecario, se emplean dicho tipo de interés llamado Libor y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Al entrar en juego el tipo de cambio entre monedas, la cuota mensual varía cada mes con movimientos que pueden ser muy agresivos, tanto al alta como a la baja, por lo que este tipo de hipotecas se consideran algo arriesgado, no tanto por lo que puede cambiar la cuota mensual sino por el incremento que puede sufrir la deuda total.

Lo podemos entender mejor con un ejemplo: Firmamos una hipoteca de 150.000 euros con el yen a 162,300 que son 24.345.000 de yenes y que a partir de ese momento es nuestro préstamo o deuda en yenes. Si después de firmar, el yen baja a 152,300 y tuviéramos que liquidar nuestra deuda, los euros necesarios para cancelar la deuda serían 159.849 euros, es decir se habría incrementado la deuda en 9.849 euros y si hubiera sido al contrario, es decir el yen sube hasta 172,300, la deuda se habría reducido hasta 141.294 o lo que es lo mismo tendríamos un ahorro de 8.705 euros sin haber hecho amortizaciones.

Juicio Hipotecario - Impago de hipoteca

Es el proceso legal o estatuario de pérdida del bien hipotecado. Los acreedores tienen que notificar a los deudores de su intención de rematar la hipoteca por falta de pagos. Lo deudores usualmente tienen un plazo de dos a tres meses antes que el banco acreedor inicie el remate. Es recomendable que el deudor trate de vender la propiedad garantizada previo al remate. En ciertos casos los acreedores están dispuestos a negociar una venta corta si la situación es propicia para minimizar sus pérdidas.

Ante una situación de impago de hipoteca, es importante no llegar a tener 3 cuotas impagadas, dada la obligatoriedad que tienes las entidades financieras en España de depositar una cierta cantidad en garantía del impago que se está produciendo. Este hecho hace que al llegar la cuarta cuota impagada, se inicie la demanda o procedimiento ejecutivo que encarece en gran parte la deuda motivada por los gastos de abogados, procuradores, tasadores, intereses de demora, motivo por el cual siempre es mejor proceder a una venta del bien hipotecado aún siendo a bajo precio e incluso sin llegar a cubrir el importe de la hipoteca, siempre con el consentimiento de la entidad hipotecante, que finalizar con la subasta en cuyo caso el precio conseguido siempre será menor, teniendo en cuenta que de cualquier forma, el resto de deuda no satisfecha con el producto de la finca, siempre lo tendremos como deuda pendiente.--Hipotecamix (discusión) 09:51 19 jun 2008 (UTC)

Referencias

  1. García-Montalvo Papeles de Economía Española nº109 (2006)
  2. Nahrep Código de Confianza (2007)
  3. Creditos Baratos.
  4. wikipedia